Investir dans les groupements agricoles ou viticoles

Qu’il s’agisse de diversifier un patrimoine existant ou d’organiser la transmission d’une exploitation agricole ou viticole, les groupements fonciers agricoles (GFA) et viticoles (GFV) offrent une réponse souple et sécurisante. En effet, ils permettent au particulier investisseur d’accéder à un placement foncier stable, déconnecté des marchés financiers et assorti d’avantages fiscaux, notamment en matière de transmission. Quant au propriétaire exploitant, le GFA ou le GFV lui permet d’encadrer juridiquement la détention des terres et d’assurer la continuité de l’exploitation, dans un cadre protecteur.

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Le GFA ou le GFV peut être exploitant (c’est-à-dire qu’il exploite lui-même les terres qu’il détient) ou être un simple bailleur (il loue ses terres à un agriculteur ou un viticulteur). C’est généralement ce dernier modèle qui est mis en place et qui fait l’objet de cet article. Qu’ils soient utilisés comme véhicule d’investissement ou comme outil de structuration familiale, les GFA et GFV s’inscrivent dans une stratégie patrimoniale de long terme. Pour en tirer pleinement parti, l’accompagnement de votre notaire est essentiel.

Pourquoi investir ou structurer son patrimoine via un GFA ou un GFV ? 

Acquérir des terres agricoles ou des vignes peut être complexe, en raison du coût de l’investissement, de la réglementation applicable (SAFER, contrôle des structures) et des contraintes liées à la gestion du domaine. Les GFA et GFV rendent l’investissement plus accessible. Pour l’investisseur non exploitant, acquérir des parts de GFA ou GFV, c’est devenir copropriétaire indirectement de terres agricoles ou viticoles exploitées par un tiers, sans se charger de leur gestion quotidienne. Pour la famille d’exploitants, ces groupements servent à structurer le patrimoine foncier agricole (ou viticole), à le protéger et à faciliter sa transmission. Les GFA et GFV sont conçus pour des placements sur le long terme, souvent supérieurs à quinze ou vingt ans. Le rendement est variable selon la nature des baux (fermage ou métayage), la localisation du foncier, sa qualité, etc. Par ailleurs, ce placement présente de nombreux avantages fiscaux.

Avantages fiscaux en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de GFA et de GFV bénéficient d’une exonération totale ou partielle d’IFI selon les cas. L’exonération est totale si un certain nombre de conditions sont respectées. Il faut notamment que les terres ou les vignes soient louées par bail à long terme ou par bail cessible et que le locataire soit le propriétaire des parts du GFA ou un membre de son groupe familial. Dans les autres cas, et à certaines conditions, l’exonération est partielle à concurrence de :

• 75 % de la valeur des parts dans la limite de 101 897 € ;
• 50 % au-delà.

Avantages fiscaux en matière de transmission de parts

À certaines conditions, la transmission de parts de GFA ou de GFV est exonérée partiellement de droits de donation ou de succession à hauteur de :

• 75 % de la valeur des parts dans la limite de 600 000 € ;
• 50 % au-delà.

Le donataire, l’héritier ou le légataire doit conserver les parts pendant 5 ans à compter de la date de la transmission. La limite de 600 000 € est portée à 20 000 000 € si les parts sont conservées pendant une durée supplémentaire de treize ans, soit un total de dix-huit ans. Ces règles, issues de la loi de finances pour 2025, visent à encourager la transmission du foncier agricole et viticole au sein des familles. Selon la loi, ces nouveaux seuils s’appliquent aux transmissions pour lesquelles le bail a été conclu à compter du 1^er janvier 2025. Toutefois, le Gouvernement, dans un communiqué de presse, a étendu le nouveau texte à toutes les transmissions à titre gratuit intervenant à compter du 15 février 2025, y compris lorsque le bail a été conclu avant le 1^er janvier 2025. Cette position du Gouvernement a été reprise dans le cadre d’une réponse ministérielle. Une disposition législative est attendue dans le cadre de la prochaine loi de finances pour confirmer la date d’entrée en vigueur de la mesure.

Fiscalité sur les revenus

Le GFA ou le GFV est soumis de plein droit au régime fiscal des sociétés de personnes. Ainsi, les associés sont personnellement imposés à l’impôt sur le revenu sur la quote-part de résultat qu’ils perçoivent. La catégorie d’imposition dépend du type de bail conclu :

• Revenus fonciers s’il s’agit de baux à ferme (avec application, le cas échéant, du régime du micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 %) ;
• Bénéfices agricoles en cas de métayage (avec application, le cas échéant, du régime du micro-BA et son abattement forfaitaire de 87 %).

Pourquoi consulter un notaire pour un investissement agricole ou viticole ?

Qu’ils soient détenus par des investisseurs extérieurs ou des familles d’agriculteurs, les GFA et GFV sont régis par des règles complexes en matière de droit des sociétés civiles, de fiscalité agricole et de gestion foncière.  Le notaire joue un rôle clé pour sécuriser l’acquisition, vérifier les statuts et les règles applicables (transmission de parts, cession des terres, etc.), expliquer la fiscalité applicable aux revenus et au patrimoine, et anticiper la transmission du patrimoine. Spécialiste du droit rural, il vous informe des droits de la SAFER en cas de cession de parts de GFA ou de GFV.  À RETENIR : Investir dans un groupement foncier agricole ou viticole, ou structurer la propriété familiale via ces véhicules, constitue une stratégie patrimoniale pertinente et durable. Ce type d’investissement ou de structuration permet à la fois de diversifier son patrimoine, de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, et de préparer sereinement la transmission du patrimoine foncier. L’intervention d’un notaire est essentielle pour garantir la sécurité juridique et fiscale de l’opération.